A Lei n.º 9-A/2026 criou uma taxa reduzida de IVA de 6% para a construção e reabilitação de habitação, em vez dos 23% habituais. É uma diferença de 17 pontos percentuais que, num orçamento de construção, pode representar dezenas de milhares de euros. Para quem está a planear construir uma casa modular, vale a pena perceber exatamente como funciona.
A medida aplica-se a construção nova ou reabilitação destinada a habitação própria e permanente, com preço até 660.982 €, o limite superior do segundo escalão de IMT em 2026. Abrange também arrendamento habitacional com rendas até 2.300 €/mês (contratos de 36 meses ou mais) e Contratos de Investimento para Arrendamento junto do IHRU. Fica de fora tudo o que seja imóvel comercial, industrial ou de serviços, e preços acima do limite estabelecido.
Há uma distinção importante entre dois cenários: comprar uma casa já construída a um promotor, ou construir a sua própria casa num terreno que já possui (o regime de autoconstrução). No primeiro caso, é o promotor que aplica a taxa de 6% diretamente na venda. No segundo, o cenário da generalidade dos clientes EsDomusTech, onde o dono do terreno contrata a construção da sua habitação própria e permanente, o particular tem direito a pedir à Autoridade Tributária a devolução da diferença entre os 23% pagos na fatura e os 6% da taxa reduzida, num pedido feito até 12 meses após a emissão da licença de utilização. A AT tem um prazo de 150 dias para devolver o valor.
Há uma regra prática que importa perceber bem: só conta para o reembolso o que estiver dentro de um contrato de empreitada, com materiais incluídos e faturado pelo empreiteiro. Materiais comprados à parte, por exemplo numa loja de bricolage, ficam de fora do cálculo. As faturas também têm de descrever o trabalho de forma específica ("execução de alvenaria e reboco", "instalação de redes de água e esgotos") em vez de genérico ("diversos trabalhos"). É exatamente o modelo chave-na-mão da EsDomusTech, um único contrato de empreitada que cobre estrutura, acabamentos e equipamentos, que se enquadra bem nesta exigência, ao contrário de quem compra materiais avulso e contrata mão de obra à parte.
O pagamento por fases também não é impeditivo: contratar a obra em várias tranches, como as 4 fases de 25% praticadas na EsDomusTech (assinatura do contrato, início de produção, entrega em obra e conclusão), continua a dar direito ao reembolso, desde que cada fatura identifique claramente o trabalho e o imóvel a que se refere.
Isto é particularmente relevante para clientes EsDomusTech. Com um valor de referência de 1.350 €/m² para a solução chave-na-mão (campanha ativa; valor regular 1.500 €/m²), mesmo as tipologias maiores do nosso portfólio ficam muito abaixo do teto de 660.982 €: uma casa de 170 m², por exemplo, ronda os 229.500 €. Ou seja, a generalidade dos projetos que construímos cabe confortavelmente dentro dos limites da medida, desde que se destinem a habitação própria e permanente do proprietário.
Há prazos a respeitar. A medida aplica-se a empreitadas com iniciativa procedimental (pedido de licenciamento, comunicação prévia ou informação de início) entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 31 de dezembro de 2032. E há penalizações para quem não cumprir os requisitos: vender ou deixar de habitar a casa antes de 12 meses agrava o IMT em 10%; no caso de autoconstrução, incumprir o período mínimo de habitação faz perder o direito à restituição já obtida.
A medida está em vigor: o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou a taxa reduzida e o Ofício Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026, esclareceu a aplicação prática, com efeitos desde 1 de julho de 2026. Há ainda retroatividade a 1 de janeiro de 2026 nalguns casos, mediante acordo entre construtor e cliente e emissão de notas de crédito. Quem iniciou o processo dentro da janela definida (a partir de 25 de setembro de 2025) mantém o direito à restituição, mas convém confirmar o enquadramento do próprio projeto junto de um contabilista antes de assumir a poupança como certa.
O nosso conselho prático: se está a planear construir e o valor da obra se enquadra nos limites da medida, guarde toda a documentação da empreitada (contrato, faturas com descrição específica do trabalho, licença de utilização) desde o primeiro dia. É essa documentação que sustenta o pedido de restituição junto da AT. E fale com o seu contabilista antes de avançar, para confirmar que o seu caso concreto cumpre os requisitos de habitação própria e permanente.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado. As regras de aplicação prática dependem da publicação do decreto-lei regulamentador. Para informação oficial e atualizada, consulte a Autoridade Tributária.