Vantagens
Fiscais.
Casas Modulares e o Pacote Fiscal 2026: o que muda para si
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, introduz um conjunto de medidas fiscais para a habitação que entram em vigor de forma faseada, com a parte central a partir de julho de 2026. Reunimos o essencial e mostramos como a construção modular se encaixa neste novo enquadramento.
QUATRO MEDIDAS CHAVE
IVA a 6% na construção *
- Aplica-se a empreitadas de construção/reabilitação para habitação própria permanente (até 660.982 €) ou arrendamento habitacional (renda até 2.300 €/mês).
- Válido para obras iniciadas entre 25/set/2025 e 31/dez/2029, com vigência até 31/dez/2032.
- Se for para venda, esta tem de ocorrer no prazo de 24 meses após o início de utilização.
- Se for para arrendamento, o imóvel tem de ficar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
- * Sujeito a condições e requisitos — confirme a sua situação com um contabilista.
Isenção / redução de IMT
- Isenção de IMT para imóveis até 106.346 € (1.º escalão de 2026).
- Depende de deliberação da câmara municipal. Não é automático em todo o país.
- Dedução adicional em Imposto do Selo correspondente ao 1.º escalão de IMT.
Restituição parcial de IVA na autoconstrução
- Para particulares fora de atividade empresarial, em obras na própria habitação própria permanente.
- Recupera a diferença entre os 23% pagos e os 6% que seriam devidos.
- Pedido até 12 meses após a licença de utilização; a AT tem 150 dias para responder.
- Regime transitório: para licenças já emitidas nos 3 primeiros trimestres de 2026, os pedidos abrem a partir de 1/out/2026, com o mesmo prazo de 12 meses a contar dessa data.
- Documentação: contrato de empreitada escrito, faturas, título de utilização e valor do terreno.
Mais-valias: mesma regra que a construção tradicional
- A exclusão de mais-valias na venda da habitação própria permanente aplica-se a casas modulares exatamente como às tradicionais.
- Condição: os valores de realização devem ser reinvestidos na aquisição de outra habitação própria permanente num prazo de 36 meses.
- O Código do IRS não faz distinção entre construção modular e tradicional para efeitos de mais-valias.
- Este benefício é independente do Pacote Fiscal 2026 e já estava em vigor.
PORQUE A MODULAR SE ENCAIXA
Custo por m² mais baixo
Facilita ficar dentro dos plafonds de 660.982 € / renda de 2.300 €, mantendo o projecto elegível ao IVA a 6%.
Custos previsíveis desde o início
Facilita o planeamento fiscal e o cumprimento de prazos: 24 meses para venda, 36 meses para arrendamento.
LICENCIAMENTO: O QUE NÃO MUDA
Uma casa modular com fundações e ligação à rede segue as mesmas regras RJUE que a construção tradicional (DL 10/2024).
Única exceção: módulos móveis de lazer sem fundações fixas e de uso temporário. Não aplicável a habitação permanente.
Vantagem real: a fabricação corre em paralelo com a aprovação camarária, reduzindo o tempo total até habitar.
DO PROJETO À LIGAÇÃO ÀS REDES
Acompanhamos todo o processo: projeto, licenciamento, construção e ligação às redes, para que a sua casa modular cumpra os requisitos do pacote fiscal e os respetivos prazos.
PERGUNTAS FREQUENTES
A casa modular precisa de licença?
Sim. Uma casa modular com fundações e ligação à rede segue exatamente as mesmas regras do RJUE que a construção tradicional (DL 10/2024). A única exceção são os módulos móveis de lazer, sem fundações fixas e de uso temporário, que não se aplicam a habitação permanente.
O IVA reduzido aplica-se sempre?
Não. O IVA a 6% aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação para habitação própria permanente (até 660.982 €) ou arrendamento habitacional (renda até 2.300 €/mês), em obras iniciadas entre 25/set/2025 e 31/dez/2029. No caso de venda, esta tem de ocorrer em 24 meses após o início de utilização; no arrendamento, o imóvel tem de ficar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
Até quando dura este pacote?
O IVA a 6% é válido para obras iniciadas entre 25/set/2025 e 31/dez/2029, com vigência até 31/dez/2032. Na autoconstrução, o pedido de restituição é feito até 12 meses após a licença de utilização, com resposta da AT em 150 dias; para licenças já emitidas nos 3 primeiros trimestres de 2026, este prazo só começa a contar a partir de 1 de outubro de 2026.
A exclusão de mais-valias aplica-se a casas modulares?
Sim. O Código do IRS não distingue construção modular de tradicional. A exclusão de mais-valias na venda de habitação própria permanente aplica-se desde que os valores de realização sejam reinvestidos na aquisição de outra habitação própria permanente no prazo de 36 meses. Este benefício é independente do Pacote Fiscal 2026.
Esta página apresenta informação de carácter geral e não substitui o aconselhamento de um contabilista ou advogado. As medidas descritas estão sujeitas a regulamentação adicional e a eventuais alterações. Confirme sempre a sua situação específica junto de um profissional qualificado e das entidades competentes.
Para mais detalhes sobre o IVA a 6% nas obras, consulte também este artigo da Contas Poupança.
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